Dobrý den. Prodávám zděděnou nemovitost, kterou vlastním se třemi sourozenci. Bratr má bohužel kvůli velkým dluhům nařízenou exekuci na majetek. Dluhy už převýšily 900 000Kč. Za svoji čtvrtinu by ale měl dostat jen 500 000Kč. Realitka po nás ale teď chce, že zbytek dluhu zaplatíme my ostatní sourozenci. Nemovitost tak bude oddlužena a majitelé ji koupí. Nejde mi ani tak o peníze, ale nechápu,když jsem nikdy nikomu nic nedlužila a chovala se zodpovědně, proč to zase mám odnést já. Bratr, který celou dobu s námi nekomunikuje, je vysmátý. My za něj zaplatíme dluhy, dokonce i odměnu realitce a daň. Poradíte mi prosím, jestli se dá něco v téhle věci dělat? Přečetla jsem už hodně článků, ale nejsem z toho moc moudrá. Děkuji.

Odpověď:

V prvé řadě je třeba uvést, že exekuce na bratrův majetek se vztahuje a vždy se bude vztahovat pouze na jeho spoluvlastnický podíl na zděděné nemovitosti ve výši ¼. Exekucí nemohou být nikdy postiženy spoluvlastnické podíly vás jako ostatních spoluvlastníků. Teoreticky vy ostatní tři spoluvlastníci můžete prodat každý svůj spoluvlastnický podíl ve výši ¼. A právě této okolnosti využívá realitní kancelář, když vás nutí k uhrazení dluhu za bratra, protože prodej jen ¾ nemovitosti bez bratrova podílu, který je zatížen exekucí, je hůře realizovatelný. Vámi popsaný návrh řešení, který vám navrhla realitní kancelář, je ze všeho nejvíce výhodný pro vašeho bratra a pak pro samotnou realitní kancelář. Přesto se vám jako spoluvlastníkům nabízí celá řada jiných výhodnějších řešení, aniž byste museli o své podíly či o jejich hodnotu, byť třeba nižší,  při prodeji nemovitosti přijít.

1. V první řadě by bylo nejspíše záhodno změnit realitní kancelář či se při prodeji nemovitosti realitním kancelářím úplně vyhnout. V současné době není nic výjimečného, že se prodávají i nemovitosti zatížené exekucí, kdy nový vlastník zaplacením kupní ceny vlastně hradí dluh prodávajícího a tím získává vlastnictví nemovitosti, která již není zatížena exekucí. Takto tedy můžete zkusit prodat celou nemovitost.
2. Dále máte možnost prodat vy pouze své tři podíly, přičemž z prodeje bratrova podílu se částečně uspokojí i exekutor. V takovém případě se lze s exekutorem, který je pověřen exekucí na majetek vašeho bratra, dohodnout o prodeji celé nemovitosti.
3. Nemovitost také nemusíte vůbec prodávat a počkat, až proběhne exekuce a prodej v dražbě bratrova podílu, který vydraží nový vlastník, se kterým se můžete dále dohodnout na prodeji svých podílu či jiném zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti.
4. Jinou možností je provést zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dohodou mezi vámi sourozenci, kdy jeden ze spoluvlastníků může získat vlastnictví celé nemovitosti oproti vyplacení podílů ostatním. Takové vyplacení lze samozřejmě realizovat i ve splátkách, na kterých byste se dohodli. V tomto případě by bylo vyplacení bratrova podílu v podstatě zaplacením části jeho dluhu a nemovitost by pak byla bez dluhu.

Nabízejí se i jiné variace shora popsaných možností. V každém případě je třeba zopakovat, že pro vás tři zbývající nezadlužené spoluvlastníky je nejméně výhodný návrh realitní kanceláře na vyplacení bratrova dluhu, tento návrh by měl být z vaší strany jednoznačně odmítnut. Musíte si uvědomit, že nikdo vás nemůže k prodeji nemovitosti nutit! A to tím spíš, pokud říkáte, že vám nejde o peníze. Stejně tak vás nemůže nikdo nutit k uhrazení bratrova dluhu a vy byste nad takovým řešením neměli ani přemýšlet! Je třeba mít na paměti, že realitní kanceláři nejde o váš zisk, ale co nejvyšší provizi, kterou by měli realizací svého návrhu zajištěnou.

Zdroj: Právní tým Levé perspektivy