Dobrý den, vlastním s bývalým přítelem nemovitost, každý z 1/2. Máme na byt hypotéku ve výši 2 100 000 Kč. Odhadní cena nemovitosti je 2,3 mil. Kč. Zbývá doplatit 1,9 mil. Přítel má exekuce a jeho polovina byla dána do dražby, odhad té jeho poloviny se cení na 500 000 Kč. Co se stane se mnou v případě té dražby ve vztahu já – banka – hypotéka? Budu muset doplatit celou hypotéku poníženou jen o část výtěžku z té dražby? Co když bývalý přítel půjde do insolvenčního řízení? Zbaví se tak všech dluhů a mně vzrostou náklady? Může banka zesplatnit úvěr? Může zabavit mému otci majetek, pokud je ručitelem? Momentálně nemáme na hypotéce žádný dluh.

Odpověď:

Ve věci je zásadně třeba důsledně rozlišovat mezi (1) závazkovým vztahem vzniklým na základě smlouvy o úvěru, (2) zástavním právem k nemovitosti, (3) vlastnickým právem k nabývané nemovitosti a (4) ručitelským závazkem.

Pokud jde o smlouvu o úvěru, rozsah odpovědnosti každého ze spoludlužníků dělitelného plnění je závislý na tom, zda byl závazek spoludlužníků sjednán jako spoečný a nerozdílný, což z Vašeho dotazu nevyplývá. Pokud ne, pak každý ze spoludlužníků odpovídá pouze za svou část. Lze ovšem předpokládat, že u této smlouvy byl takový závazek sjednán. V takovém případě jste povinna plnit za přítele, stejně jako přítel za Vás. Věřitel může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část na Vás obou nebo na jednom z Vás. Pokud jde o spoluvlastnický podíl na nemovitosti, pak každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu, a v kontextu daného případu, pokud jde o jeho dluhy vůči třetím osobám, lze jeho podíl postihnout exekucí. Exekuce nemovitosti se tedy týká pouze podílu Vašeho přítele, přičemž na samotném závazku z úvěru se touto skutečností nic nemění. Nadále jste oba společně a nerozdílně odpovědni za jeho splnění. Obdobně se to týká i ručitelského závazku jako aksesorického právního vztahu; ručitel tedy ručí za nesplacený dluh ve sjednaném rozsahu. Pokud by se exekuční prodej podílu podařilo zrealizovat, pak by se výtěžek prodeje rozdělil podle jednotlivých skupin pohledávek a jejich pořadí dle pravidel § 338ze občanského soudního řádu, přičemž pohledávka zajištěná hypotečním zástavním právem má přednost před ostatními pohledávkami. O výši, ve které by výtěžek šel na uspokojení pohledávky zajištěné zástavním právem (tj. v daném případě na úhradu hypotečního úvěru), by se snížila výše nesplaceného úvěru (a to i v části, ve které by úvěr nebyl v době rozvrhu splatný – viz fikce splatnosti ve smyslu § 338ze odst. 3 OSŘ). Ve zbylé části by k zániku nedoplatku nedošlo; tento by bylo třeba dále hradit dle sjednaných podmínek. Domníváme se však, že prodej podílu není v zájmu věřitele Vašeho přítele jako oprávněného vzhledem k přednostnímu právu banky jako věřitele úvěru zajištěného hypotečním zástavním právem při rozvrhu výtěžku.

Pokud jde o insolvenční řízení, pak Účinky na spoludlužníka rovněž záleží na způsobu řešení úpadku. Pokud jde o konkurs, pak § 250 insolvenčního zákona stanoví, že nesplatné pohledávky proti dlužníku se prohlášením konkursu považují za splatné, nestanoví-li zákon jinak. Z toho lze podle našeho názoru dovodit, že splatnost nastává pouze vůči dlužníkovi, na kterého je konkurs prohlášen. Věřitel tedy může v daném insolvenčním řízení přihlásit celou pohledávku, vůči spoludlužníkovi však nadále může požadovat pouze tu část, která je již dle podmínek smlouvy splatná. Pohledávka nebo její část, neuspokojená v konkursním řízení, nezaniká. Nadále tedy za pohledávku odpovídá i spoludlužník. Insolvenční zákon rovněž výslovně neřeší vztah ke spoludlužníkovi v případě oddlužení. § 414 odst. 1 pouze stanoví, že „Jestliže dlužník splní řádně a včas všechny povinnosti podle schváleného způsobu oddlužení, vydá insolvenční soud usnesení, jímž dlužníka osvobodí od placení pohledávek, zahrnutých do oddlužení, v rozsahu, v němž dosud nebyly uspokojeny. Učiní tak jen na návrh dlužníka“. V takovém případě by tedy nebyl spoludlužník povinen zbývající částku platit. Nelze z toho ovšem dovodit, že dochází zároveň i k zániku dluhu druhého spoludlužníka. Došlo by však k podstatnému zhoršení jeho postavení, umocněného tím, že by uhrazenou částku připadající na podíl spoluvlastníka nemohl již regresním postihem na něm požadovat (414 odst. 3 insolvenčního zákona).

Zdroj: Právní tým Levé perspektivy