Rád bych Vám přednesl naši situaci a požádal Vás o radu jak pokračovat.

Vlastníme rodinnou firmu ve které vyrábíme ocelové kontejnery, firmu se nám daří úspěšně vést již 15 let a to v pronajímaném výrobním objektu na malé vesničce na Moravě.

Bohužel jak už to tak bývá tak chamtivost majitele výrobního objektu za těch 15 let přerostla za únosnou mez a loni před vánocemi přišel s takovou smlouvou o prodloužení nájmu která již byla pro nás na tolik destruktivní že jsme nemohli smlouvu v žádném případě podepsat. Zhruba měsíc na to nás tedy pan majitel opět navštívil s výpovědí a nám začala běžet roční výpovědní lhůta.

Během krátké doby jsme se rozhodli že na místo sháněni dalšího podnájmu vybudujeme vlastní halu a veškerou výrobu tedy přestěhujeme tam.

Na štěstí pro nás vlastníme v sousedství stávající pronajímané haly několik parcel označených jako průmyslová zóna.

Náš projektant spolu s námi během krátké doby navrhl halu zhruba o rozloze 1 200m², veškeré věci kolem, se zdály být že vše běží bez problémů a momentálně jsme ve fázi kdy nám již i územní rozhodnutí nabylo právní moci a zatím nikdo nekladl žádný odpor.

A zde se dostáváme k samotnému problému, již máme uzemní rozhodnutí, ale to nám nedovoluje bohužel velice nic, potřebujeme již začít budovat základy a začít stavět abychom stihli přesunout výrobu do navršení výpovědní lhůty, nechceme dopustit to že bychom museli propouštět zaměstnance a zastavit podnikání na dobu než nám bude vystaveno stavební povolení.

K vzhledem k tomu že jsem se dozvěděl že na stavební povolení se čeká i 2 roky, osobně bych chtěl zahájit stavbu již nyní v této fázi, tak aby se vše stihlo a my mohli nadále fungovat.

Otázka tedy zní, s čím máme počítat jestli-že zahájíme stavbu bez povolení. Jak nadále postupovat a rád bych znal váš názor jestli nám naše jednání může projít.

Snad je ještě třeba zmínit že zde ve vesnici se nachází pár takových kteří nás pravděpodobně udají.

Odpověď:

Obecně bychom doporučovali postupovat v souladu se stavebním zákonem, tj. předem si opatřit stavební povolení, pokud jej zákon pro danou stavbu vyžaduje. Za porušení povinnosti získat stavební povolení může totiž stavební úřad uložit pokutu až do výše 1 000 000 Kč. Pokutu lze ovšem uložit jen do určité doby od realizace stavby – nepodnikajícím fyzickým osobám do 1 roku a právnickým osobám nebo fyzickým osobám – podnikatelům do 1 roku od doby, kdy se o černé stavbě úřad dozvěděl, nejpozději však do 3 let od realizace stavby. Naproti tomu řízení o odstranění stavby lze zahájit po jakkoli dlouhé době od realizace stavby, černá stavba se nemůže plynutím času legalizovat (srov. nález Ústavního soudu ze dne 21. 2. 2012, sp. zn. IV. ÚS 3140/11)

Nicméně stavební zákon umožňuje získat dodatečné povolení za podmínek uvedených v § 129 odst. 3. Postup je takový, že stavební úřad nejdříve z úřední povinnosti zahájí řízení o odstranění černé stavby (pokud se o černé stavbě nedozví ze své vlastní činnosti nebo na základě oznámení dříve, pak se o ní dozví z Vaší žádosti o dodatečné povolení stavby). Na základě Vaší žádosti pak řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o dodatečném povolení stavby. Jeho účastníky jsou pak kromě žadatele osoby uvedené v § 109 stavebního zákona (např. vlastník sousedního pozemku či stavby). Stavbu může stavební úřad povolit, pokud jako stavebník či vlastník prokážete, že stavba

1. není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
2. není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
3. není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Bude-li předmětem dodatečného povolení rozestavěná stavba, stavební úřad stanoví podmínky pro její dokončení.

Pokud shrneme výše uvedené, pak lze konstatovat, že provedení „černé stavby“ je přestupek či správní delikt, za který Vám může být uložena sankce. Takovou stavbu však lze za výše uvedených podmínek povolit (prokázání jejich splnění je na Vás). Dodatečné povolení je však z podstatné míry závislé na rozsáhlém správním uvážení (na druhé straně pokud prokážete splnění zákonných podmínek, pak by zřejmě musely být závažné důvody pro dodatečné nepovolení stavbě – stavební úřad by měl každopádně přistupovat ke shodným případům stejně).

Provádět stavbu bez stavebního povolení tedy obecně doporučit nemůžeme, pokud se do ní přesto pustíte, pak doporučujeme zvážit přínos tohoto postupu s ohledem  na rizika výše uvedená.